IN KAART Hoe betaalbaar zijn huizen in onze gemeenten?

De gemiddelde overwaardering bedraagt voor West-Vlaanderen 2,6 procent. Dat betekent dat de gemiddelde West-Vlaming in een gemeente woont die eigenlijk iets te duur is voor haar of hem. © Pixabay
Phebe Somers

Voor inwoners van Knokke-Heist, Damme, Blankenberge, Zuienkerke, Ruiselede en Lo-Reninge is een betaalbare woning in eigen gemeente vinden het moeilijkst. In Menen, en bij uitbreiding het zuiden van West-Vlaanderen, verloopt die zoektocht gemakkelijker. Dat blijkt uit een onderzoek van Belfius, dat de over- en onderwaardering van de vastgoedmarkt in een uitgebreid rapport goot. Check de resultaten voor je eigen gemeenten op onze interactieve kaart.

Inkomen en bevolkingsgroei speelt grote rol

Hoe haalbaar is het nog om een betaalbare woning te vinden in je eigen gemeente? Om die vraag te beantwoorden, bracht het team van Belfius Strategic Research de over- en onderwaardering van de Belgische vastgoedmarkt in kaart, op basis van cijfers tussen 2005 en 2020.

Overwaardering betekent dat inwoners te veel moeten betalen voor een huis of appartement in hun eigen gemeente. Is er sprake van onderwaardering, dan houdt dat in dat woningen er eigenlijk te goedkoop zijn voor wie er woont. Hierbij wordt niet enkel rekening gehouden met de woningprijzen per gemeente. Zo speelt het beschikbare inkomen van de lokale bevolking een grote rol. Wanneer het gemiddelde inkomen met 1 procent stijgt, stijgen de vastgoedprijzen met anderhalve procent. Het aantal particuliere huishoudens, die door de stijgende echtscheidingsgraad en vergrijzing sterk toeneemt en de rentevoet hebben hier ook een invloed op. Tot slot wordt er gekeken naar de kwaliteit van de woning, uitgedrukt in de EPC-waarde, de aan-of afwezigheid van een terras of binnenparkeerplaats, het aantal badkamers… (lees verder onder de kaart)


Regionale verschillen

De verschillen binnen de provincie zijn echter heel groot. Aan de oostkust is de woningmarkt serieus oververhit. Uitschieter is Knokke-Heist, waar een eigen stek liefst 38,6 procent te duur is voor de inwoners. Ook Damme, Zuienkerke, Blankenberge en - minder voorspelbaar - Ruiselede en Lo-Reninge zijn tussen de 20 en 25 procent te duur voor de lokale bevolking.

“In Ruiselede ligt het gemiddelde jaarinkomen op dezelfde hoogte als bijvoorbeeld centrumstad Kortrijk, zo’n 27.000 euro per inwoner. Maar de woningen zijn wel een pak duurder én het aantal huishoudens stijgt de laatste jaren bovengemiddeld snel. In Lo-Reninge ligt het inkomen van de inwoners een stuk lager, om en bij de 24.000 euro, maar de woningprijzen kenden de laatste jaren een significante stijging. Die dynamiek zorgt in beide gevallen voor de opvallende overwaardering. Je moet elke gemeente echt op zichzelf bekijken, en niet vergelijken met buren in de regio”, verklaart onderzoekster Annelies Van Cauwenberge.

Je mag gemeentes elk niet met elkaar vergelijken. Elke woonplaats heeft unieke karakteristieken die de eigen vastgoedmarkt beïnvloeden

Naar het zuiden van de provincie toe staan de woningprijzen beter in verhouding met het budget van de inwoners. In Menen weegt de aankoop van een huis of appartement dan weer het minst zwaar door op het budget, met een onderwaardering van 30,8 procent. Ook voor Kortrijkzanen, Zwevegemnaren en Izegemnaren zijn huizen in eigen gemeente best betaalbaar. De gemiddelde overwaardering bedraagt voor West-Vlaanderen 2,6 procent. Dat betekent dat de gemiddelde West-Vlaming in een gemeente woont die eigenlijk iets te duur is voor haar of hem. De gemiddelde overwaardering in België bedraagt dan weer 8,73 procent. Opvallend: in 2018 was er in ons land nog een onderwaardering van 1,8 procent.

Fout opgemerkt of meer nieuws? Meld het hier