Overal in Vlaanderen kampt men met leegstand, ook in West-Vlaanderen waar Kortrijk de leegstandskroon spant. Verrassend genoeg zien de stadsdiensten het hoge cijfer als een compliment. Wat blijkt? Een lokaal bestuur mag zelf bepalen hoe het zijn leegstandscijfers aanpakt. “Wij kiezen voor de eerlijke manier. In Kortrijk wordt leegstand niet genegeerd, maar opgespoord, opgevolgd en aangepakt”, klinkt het bij schepen van woonkwaliteit Hannelore Vanhoenacker (TBSK).
Uit de gemeentelijke cijfers uit 2024 die Bond Beter Leefmilieu opvroeg, blijkt dat meer dan 30.000 woningen leeg staan in Vlaanderen. Dit komt grosso modo overeen met het aantal nieuwbouwwoningen dat er jaarlijks bijkomt. Dat Antwerpen als grootste Vlaamse stad van Vlaanderen ook het hoogst aantal leegstaande woningen telt met 1.356 is weinig verrassend, maar op de tweede plek treffen we Kortrijk – toch een aanzienlijke kleinere stad – aan met 1.042 leegstaande huizen in 2024. Ook procentueel zit de Guldensporenstad met 2,3 procent bij de slechtste leerlingen van de klas. Hoe komt dat?
Actief opsporen
Volgens de stadsdiensten zou een actief opsporingsbeleid er alles mee te maken hebben. “De woningmarkt is dynamisch”, klinkt het. “Panden worden verkocht, verhuurd en terug verlaten, gerenoveerd… Soms worden ze daardoor tijdelijk niet bewoond of gebruikt. Dat is geen probleem, zolang dit niet tot langdurige leegstand of verwaarlozing leidt. Zoiets heeft immers een negatieve impact op de buurt. Wij monitoren actief ons woonbestand. Het is dan ook van belang om bestaand patrimonium te heractiveren.”
Kortom: Stad Kortrijk spoort leegstand actief op. Tot 2018 was er slechts één medewerker voltijds bezig met de opsporing en het beheer van het leegstandsregister. Ondertussen werken er drie voltijdsequivalenten hierop. “Dat zien we dus ook terug in een stijgend aantal opnames op het register. We beschouwen een woning als ‘leegstaand’ als deze gedurende minstens twaalf maanden niet wordt gebruikt volgens de woonfunctie. We willen als stad hierin niet louter bestraffen, en een belasting heffen, maar eigenaars vooral ondersteunen bij het oplossen van deze situaties en maken daarom steeds de koppeling naar de gratis renovatiebegeleiding, stedelijk verhuurkantoor Kokon, woonmaatschappij SW+…”
Eigen cijfers
Een belangrijke nuance die het stadsbestuur maakt, is dat een lokaal bestuur zelf mag bepalen hoe het z’n leegstandscijfers aanpakt. Opnieuw zou het kunnen dat Kortrijk genekt wordt door z’n eerlijkheid of efficiëntie. “We zien het cijfer eerder als een compliment aangezien dit aantoont dat we hier heel actief mee bezig zijn. Het is trouwens erg moeilijk om cijfers van lokale besturen over leegstand 1 op 1 te vergelijken of te analyseren. Het bijhouden en beheren van een leegstandsregister is volledig overgeheveld naar de lokale besturen, waardoor er enorme verschillen zitten op hoe alles wordt aangepakt, geregistreerd en welk beleid daaraan al dan niet gekoppeld wordt.”
Het zegt volgens de stadsdiensten dus meer om de opnamecijfers naast het aantal schrappingen te houden. Dat is wat men de activeringsgraad noemt. “Dat toont immers aan hoe effectief je beleid is”, klinkt het. In het jaar 2021 lag die activeringsgraad op 54,9 procent. In 2020 op exact 50 procent, gevolgd door een stijging tot 59,5 procent het jaar erna en 56 procent volgens de laatste cijfers. “Ruim de helft van de panden die we schrappen, worden effectief opnieuw bewoond. “Ongeveer 20 procent van de panden die geschrapt kunnen worden, blijken geen feitelijke leegstand te zijn, aangezien ze onder andere als tweede verblijf (voor studenten/arbeiders, red.) of een andere functie in gebruik zijn.”
Een andere methodiek om een potentieel ‘overaanbod’ op de woonmarkt te analyseren, is het vergelijken van het aantal woongelegenheden ten opzichte van het aantal huishoudens. Dan blijkt dat Kortrijk helemaal niet zo slecht scoort. “Die omgekeerde verhouding toont aan dat leegstand bij ons geen gevolg is van een te groot aanbod, maar van een actieve en grondige opsporingsstrategie”, benadrukken de stadsdiensten nogmaals.
“De cijfers tonen dus geen probleem, maar een beleid dat zichtbaar durft maken wat anderen liever onder de radar houden. Onze leegstand zegt meer over de kwaliteit van het beheer dan over het aantal ongebruikte woningen. Kortrijk kiest niet voor mooie cijfers, maar voor eerlijke cijfers – en dat maakt het verschil.”
Beleidskeuzes spreken
We leggen toch nog eens ons oor te luister bij iemand die opstaat en gaat slapen met de woonmarkt: aankoopmakelaar Sophie Beguin. Sinds zo’n twee jaar heeft het immokantoor immers ook een afdeling in Kortrijk, aan ’t Plein. “We merken zeker dat de algemene leegstand leeft”, zegt ze. “Zelf merken we dat wel niet zo op. In Kortrijk is er natuurlijk een groot verschil tussen gegeerde buurten, zoals het centrum en de Wolvendreef, waar alles snel en duur verkocht wordt, en de sociale buurten. De prijzen staan onder druk in die ‘mindere’ buurten, wat de koopkracht aantast. Het is een vicieuze cirkel die enkel kan worden doorbroken als dergelijke buurten worden opgewaardeerd.”
In Kortrijk is de Sionwijk een sprekend voorbeeld van zo’n – al dan niet – sociale wijk. De laatste jaren geraakte de wijk verloederd, er was zelfs even sprake van krakers. Sinds begin deze maand zijn de sloopwerken gestart. Woonmaatschappij SW+ en Stad Kortrijk investeren bijna 29 miljoen euro in de herontwikkeling van de buurt, wat 133 nieuwe sociale wooneenheden oplevert. “Beleidskeuzes zijn uiteraard cruciaal”, gaat Sophie Beguin nog verder. “Kortrijk is positief geëvolueerd. Het heeft een grote aantrek, zeker bij jongeren die de laatste jaren in het algemeen niet langer buiten het stadscentrum willen wonen. Ik zie het zeker verder de goede richting uitlopen.”
