SoS Mispelaar gaat in beroep tegen verkavelingsvergunning voor 63 sociale woningen in Assebroek

In de winter van 2018 raakte Mispelaar al overstroomd.
Stefan Vankerkhoven

SoS Mispelaar, enkele buurtbewoners en de vzw Bezcherm Bomen en Ntuur gaan bij de Bestendige Deputatie in beroep tegen de verkavelingsvergunning die de Stad Brugge verleende aan de sociale bouwmaatschappij Vivendo om 40 sociale flats en 23 eengezinswoningen te bouwen in Mispelaar in deelgemeente Assebroek.

In het groene gebied, gelegen tussen de Mispelaar een de Michel Van Hammestraat, vlak naast het natuurgebied “De Assebroekse Meersen” in Ver-Assebroek, zijn er plannen voor het optrekken van vier appartementsgebouwen met drie bouwlagen”, vertelt Paul Pieters van actiegrope SoS Mispelaar. “Het gaat in totaal 40 appartementen en daar bovenop nog eens 23 eengezinswoningen. Dit geeft een balans van 63 extra wooneenheden in een gebied dat vandaag al dicht bevolkt is. Assebroek is nu reeds de dichtstbevolkte gemeente van West-Vlaanderen…”

“De “appartementisering” van Ver-Assebroek zet zich verder… en SoS Mispelaar wenst dit via een beroep bij het provinciebestuur deze nieuwe verkaveling een halt toe te roepen. Men probeert elke vierkante meter vol te bouwen maar men heeft geen oog meer voor de context”, aldus Paul Pieters. Eerder al leverde een petitieactie in de buurt niks op, de stad kende dit voorjaar de verkavelingsvergunning toe.

Bouwblokken

Volgens Paul Pieters omvat het project onder andere vier bouwblokken die ruimtelijk totaal niet passen langs de Mispelaar, waar ook de gekende Meersen-wandelroute passeert: “Bovendien moet het bijkomend verkeer, met naar schatting een extra 100 auto’s voor de 63 wooneenheden allemaal via één flessenhals naar de Michel Van Hammestraat worden geleid. Dit zou dan via de Marcel Minnaertstraat moeten gebeuren die de laatst gebouwde nieuwe wijk van al 27 wooneenheden doorkruist.”

“Dit extra verkeer moet door de volledige Michel Van Hamme straat om tenslotte uit te monden in de Daverlostraat of de Astridlaan. De buurtbewoners klagen nu reeds over het vele en snelle verkeer, maar een verkeersstudie werd nooit doorgevoerd en oplossingen om het leefbaar te houden blijven uit.”

Watergevoelig

Het project is volgens SoS Mispelaar gelegen in een watergevoelig gebied waarbij in de winter het huidige terrein regelmatig onder water komt te staan: “Men plant zelfs onder de oonblokken ondergrondse garages voor 50 auto’s, fietsenplaatsen en bergruimte. Heeft men rekening gehouden met de grote regenval in korte tijd die we de komende jaren en decennia mogen verwachten?”

Een ander zicht op Mispelaar in de natte winter van 2018.
Een ander zicht op Mispelaar in de natte winter van 2018.

“Omdat het hier opnieuw een project betreft dat haaks staat op de goede Ruimtelijke Ontwikkeling en de harmonische ontwikkeling van Ver-Assebroek, willen we ook de inwoners van Assebroek oproepen tot het indienen van beroep, gericht aan de Deputatie van de Provincie West-Vlaanderen.”

“Wij dienen in ieder geval beroep in tegen deze plannen, met de hulp van VZW Bescherm Bomen en Natuur en enkele buurtbewoners. We zullen alle mogelijke rechtsmiddelen gebruiken om de verdere betonnering van deze schaarse open ruimte te verhinderen”, aldus Paul Pieters.

Vergunning

Schepen voor Ruimtelijke Ordening Franky Demon (CD&V) verdedigt het besluit van het stadsbestuur: “We konden niet anders dan een verkavelingsvergunning uitreiken. De Mispelaar is een woongebied, Vivendo heeft het recht om daar te bouwen. De sociale bouwmaatschappij is eigenaar van de grond.”

Het gebied in Assebroek waar de sociale woningen komen.
Het gebied in Assebroek waar de sociale woningen komen.

Franky Demon schetst de complexe historiek van deze zone: “In 1977 al werd de projectsite op het gewestplan aangeduid als deel van een woonuitbreidingsgebied. Dit woonuitbreidingsgebied op het gewestplan wort afgebakend door de Weidestraat, de Molenstraat en de Meersenstraat en strekt zicht zuidwaarts uit tot aan het Sint-Trudoledeken. De woonuitbreidingsgebieden zijn bedoeld om de stijgende vraag naar woningen te kunnen opvangen wanneer er effectief nood aan is.”

Gemengd project

“In 2004 werd er beslist om dit woonuitbreidingsgebied gedeeltelijk te ontwikkelen om aan de stijgende vraag naar woningen te kunnen tegemoet komen. Van bij het begin was dit voorzien als gemengd project, deels private ontwikkeling en deels sociale ontwikkeling.”

De actievoerders van SoS Mispelaaar. (foto gf)
De actievoerders van SoS Mispelaaar. (foto gf)

”In 2006 werd het gemeentelijk ruimtelijk structuurplan van Stad Brugge goedgekeurd. Hierin wordt het deel van dit woonuitbreidingsgebied dat ten noorden van Mispelaar ligt aangeduid als ‘te ontwikkelen woonuitbreidingsgebied’ met het oog op het voeren van een aanbodbeleid om op grondgebied van stad Brugge bijkomende woningen te realiseren. Het deel ten zuiden van Mispelaar wordt aangeduid als ‘ter herbestemmen naar open ruimte’. Er wordt dus een bewuste keuze gemaakt om meer dan de helft van dit woonuitbreidingsgebied onbebouwd te laten in functie van open ruimte en ruimte voor water.”

Watertoets

“In 2008 ging de Stad Brugge principieel akkoord met de basisstructuur van de inrichting van het te ontwikkelen deel van het woonuitbreidingsgebied Mispelaar. Het noordelijk deel is voorzien voor private, grondgebonden woningen, het zuidelijk deel voor sociale woningen, deels meergezinswoningen, deels grondgebonden. Een deel van het gebied ten noorden van Mispelaar is op de watertoetskaarten aangeduid als ‘mogelijk overstromingsgevoelig’. Deze gronden maken geen deel uit van de ontwikkeling, met uitzondering van een miniem deel dat op de vergunde plannen in de tuinzone van kavel 6 terecht komt en waar dus geen bebouwing voorzien wordt.”

“In 2009 wordt fase 1 goedgekeurd, een private verkaveling voor 27 halfopen en gesloten grondgebonden woningen op kavels die in oppervlakte gaan van 225 m² tot 441 m ². Deze woningen worden gebouwd langs nieuw aangelegde straten, de Marcel Minnaertstraat en de Nicolaus Muleriusstraat. De straten worden klaargelegd voor de aansluiting van de tweede fase.”

Woongebied

De schepen vervolgt: “In 2011 werd door Vlaanderen een gewestelijk Ruimtelijk Uitvoeringsplan goedgekeurd waarin de zone ten noorden van Mispelaar herbestemd wordt van woonuitbreidingsgebied naar woongebied. Vanaf 2013 startet de verdere uitwering van fase 2, waarin Vivendo en de West-Vlaamse Intercommunale samenwerken om zowel sociale woningen (grondgebonden woningen en appartementen) als betaalbare kavels te realiseren.”

“Op vraag van en onder begeleiding van de Stad Brugge werd het plan, dat gebaseerd is op de eerste basisstructuur van 2008, verder uitgewerkt en verfijnd rekening houdend met de volgende basisprincipes: De open ruimte moet zoveel mogelijk aaneengesloten zijn en zo centraal mogelijk binnen de totale ontwikkeling voorzien worden. De bomenrij langsheen de zuidelijke perceelsgrens moet zoveel mogelijk behouden blijven als buffer tegenover de open ruimte ten zuiden.”

“Verharding voor openbare wegen wordt tot een minimum beperkt in functie van de bereikbaarheid van de gebouwen. Onnodige aanleg van verharding op het openbaar domein wordt vermeden. Langsheen de zuidelijke kant van de ontwikkeling, waar het projectgebied grenst aan het overstromingsgevoelig gebied, wordt een ruime wadi voorzien om het hemelwater op te vangen en vertraagd te laten infiltreren in de bodem zodat het niet afstroomt naar het overstromingsgevoelig gebied.

Wadi

“In de speelzone aan de oostkant wordt er tweede wadi voorzien. De buffer- en infiltratievolumes worden groter gedimensioneerd dan wettelijk verplicht. Waar de wet voorzien in een buffering met volumes van 250m³ per hectare, worden in deze ontwikkeling de volumes voor buffering en infiltratie van het hemelwater berekend volgens een norm van 410m³ per hectare.”

Schepen Franky Demon.
Schepen Franky Demon. © Davy Coghe

”In 2014 wordt door de Vlaamse regering een ontwerp startbeslissing goedgekeurd voor het signaalgebied Mispelaar. De beslissing is gebaseerd op onderzoek van het bekkenbestuur van de Brugse Polders, waarin rekening gehouden wordt met de bodem, de hoogte en de overstromingsgevoeligheid om na te gaan of het nog wenselijk is om binnen de signaalgebieden te bouwen.”

“In deze beslissing wordt nogmaals bevestigd dat het noordelijk deel van het (vroegere) woonuitbreidingsgebied Mispelaar kan bebouwd worden, rekening houdend met de wettelijke verplichte hemelwatervoorzieningen en met een voorkeur voor strengere normen om vooruit te lopen op gewijzigde overstromingsregimes ten gevolge van de klimaatwijziging. Het zuidelijk deel kan niet bebouwd worden. Ook dit is een bevestiging van wat al in het gemeentelijk ruimtelijk structuurplan van 2006 voorzien was.”

Vlaams beleid

Franky Demon benadrukt dat de Stad Brugge de verantwoordelijkheid heeft om het Vlaamse beleid trouw uit te voeren: “Dat betekent wij op zoek moeten gaan naar manieren om het aanbod aan woningen te vergroten zodat de vraag naar bijkomende woningen in de nabijheid van de centrumsteden zoals Brugge kan opgevangen worden en niet verschuift naar de meer landelijke dorpen en gemeenten.”

“De herbestemming van het noordelijk deel van het woonuitbreidingsgebied Mispelaar tot woongebied en de ontwikkeling ervan zijn nodig om deze opdracht van Vlaanderen te kunnen uitvoeren. In het gemeentelijk ruimtelijk structuurplan werden de meest geschikte gronden voor ontwikkeling aangeduid. De gronden die niet geschikt zijn, worden bewust niet ontwikkeld. Deze krijgen een groene bestemming.”

“De verkavelingsvergunning die verleend werd is de volgende stap in een beleid dat door de Stad Brugge jarenlang consequent gevoerd werd met betrekking tot het woonuitbreidingsgebied Mispelaar, namelijk het watergevoelig en overstromingsgevoelig zuidelijk deel van dit woonuitbreidingsgebied vrijhouden van bebouwing en behouden als open ruimte (met ruimte voor natuur en water) en het noordelijk deel – dat niet overstromingsgevoelig is – ontwikkelen om de doelstellingen voor bijkomende woningen (zowel privaat als sociaal) te kunnen realiseren.

Adviezen

Volgens de Brguse schepen waren de adviezen van de waterbeheerders (zowel Oostkustpolder als Vlaamse Milieumaatschappij werden gevraagd) positief: “De gebouwen worden niet opgericht in overstromingsgevoelig gebied, de watertoets werd correct toegepast en er werd rekening gehouden met de ligging op de rand van mogelijk overstromingsgevoelig gebied door extra ruimte te voorzien voor opvangen van hemelwater in de vorm van twee wadi’s en een extra grote dimensionering van de riolering. Hiermee wordt er meer ruimte voor hemelwater voorzien dan wettelijk verplicht. Er is op die manier bewust voor gekozen om nu al te voorzien op de mogelijkheid dat er in de toekomst meer ruimte zal nodig zijn voor het opvangen van hemelwater.”

“Bij de start van fase 2 werd er door de Stad Brugge voor gekozen om niet zomaar de basisstructuur van 2008 uit te voeren, maar om aan te dringen op een herziening van deze structuur, op een bijsturing volgens een meer hedendaagse inrichting, op het beperken van de verharding, op meer ruimte voor groen en water. Stad Brugge heeft hierbij steeds gestreefd naar maximale ruimtelijke kwaliteit, rekening houdend met de beleidskeuzes uit het verleden om op deze locatie bijkomende woningen te bouwen.”

Beroep

Het beroep van So^S Mispelaar komt voor Franky Demon niet onverwacht: “Ik kijk uit wat de provincie zal beslissen. Onze stedenbouwkundige ambtenaren, de VMM, de Oostkustpolder hebben dit dossier goed bestudeerd, en gaven een positief advies. De gemeenteraad zette het licht op groen voor de overdracht van de wegenis en de rooilijnen. Het is nu aan de deputatie om dit alles te herbekijken….”

Zeg et ne keer

Waar heb je een fout gezien of heb je zelf een suggestie? Laat het ons dan weten.